“取消公攤”讓購(gòu)房者對(duì)到手的使用面積一目了然，但對(duì)于房屋總價(jià)影響較小

　　來(lái)源：財(cái)經(jīng)雜志　文|《財(cái)經(jīng)》實(shí)習(xí)生 柯愉樂(lè) 特約撰稿人 辛?xí)酝?/p>

　　編輯|余樂(lè)

　　近日，湖南衡陽(yáng)、河北張家口等多個(gè)城市官宣“取消公攤”或發(fā)布相關(guān)政策，引發(fā)熱議?！叭∠珨偂睅锥鹊巧衔⒉崴选?/p>

　　公攤面積這一概念誕生于20世紀(jì)50年代的香港。建設(shè)部在1995年發(fā)布的《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中將其引入內(nèi)地，迄今已有近30年歷史。

　　按照上述規(guī)則，商品房的面積包括套內(nèi)面積和公攤面積兩部分。“取消公攤”意味著房屋只按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，而將公攤面積排除在外。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，取消公攤計(jì)價(jià)最大的影響是能夠讓購(gòu)房者清晰明白到手的使用面積，但其對(duì)于房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)影響非常小。房屋總價(jià)并不會(huì)因此出現(xiàn)變化，這一點(diǎn)在已經(jīng)試點(diǎn)套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的重慶清晰體現(xiàn)。

　　“如果房屋總價(jià)沒(méi)有降低，（取消公攤計(jì)價(jià)）依然很難提升購(gòu)房意愿，對(duì)于存量房去化的幫助也就較小?！睆埐ㄌ岬?。

　　得房率100%

　　“公攤面積”由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及其他為整棟建筑服務(wù)的公共或管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。

　　20世紀(jì)末，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化時(shí)代的到來(lái)，住房樓層越建越高，公共面積越來(lái)越大，隨之而來(lái)的問(wèn)題就是“得房率”越來(lái)越低。

　　按照一般的計(jì)算方式，得房率即套內(nèi)建筑面積占商品房建筑面積的比例。公攤面積越大，得房率就越低，單位購(gòu)房成本越高。

　　樓市高速發(fā)展時(shí)期，由于房?jī)r(jià)不斷上漲，很多房產(chǎn)用于投資，購(gòu)房者更關(guān)注房子是否能升值賺錢(qián)，對(duì)得房率敏感度較低。但這幾年由于房?jī)r(jià)下行，購(gòu)房以自住需求為主，所以大家對(duì)于公攤會(huì)越來(lái)越敏感。

　　早在2002年，重慶市就通過(guò)了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，規(guī)定商品房銷(xiāo)售需按照套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)，也就是實(shí)現(xiàn)了“取消公攤”。近幾年，陸續(xù)有省市提出要取消公攤。廣東肇慶和湖南衡陽(yáng)都在2024年發(fā)布了通知，稱(chēng)要實(shí)行按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷(xiāo)售。安徽合肥、河北張家口、湖南湘潭也都在探索。

　　不少人注意到，除了按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，還有部分城市的樓盤(pán)通過(guò)贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)、飄窗等不計(jì)容面積，同樣實(shí)現(xiàn)了得房率的大幅提高。這可以看作變相的“取消公攤”。

　　比如廣州2023年11月開(kāi)始施行的《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》，規(guī)定在一定進(jìn)深內(nèi)及開(kāi)敞率足夠高的情況下，住宅建筑的陽(yáng)臺(tái)和半開(kāi)放空間可以更大，且這些空間在計(jì)算建筑面積時(shí)只計(jì)入一半的面積。深圳、北京等城市也通過(guò)類(lèi)似的方法放寬了建筑限制，為提高得房率創(chuàng)造了條件。

　　無(wú)論是直接取消公攤還是贈(zèng)送面積，各地政府聯(lián)合房企推出得房率較高的樓盤(pán)，在近兩年已成趨勢(shì)。

　　克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，全國(guó)主要城市超100%實(shí)際得房率的項(xiàng)目達(dá)到70個(gè)。其中，西安的保利天瓚、華潤(rùn)明德潤(rùn)府、龍湖御湖境、永暉文檀府等項(xiàng)目的實(shí)際得房率均超105%。廣州也有近13個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際得房率超過(guò)了100%。而據(jù)廣州日?qǐng)?bào)，今年下半年推出的廣州南沙招商林嶼境項(xiàng)目，部分戶型的實(shí)際得房率甚至達(dá)到140%。項(xiàng)目工作人員介紹，該戶型中空中花園占比達(dá)40%，全屬于贈(zèng)送面積。

　　不過(guò)購(gòu)房者對(duì)于開(kāi)發(fā)商的“贈(zèng)送面積”需要加以甄別。北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事、北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，贈(zèng)送面積中，有些可能存在安全隱患，例如把陽(yáng)臺(tái)、飄窗改造成臥室的行為，本身是違規(guī)的；也有可能存在違法銷(xiāo)售的嫌疑——將業(yè)主共有的區(qū)域“二次售賣(mài)”給購(gòu)房者?！跋M(fèi)者一定要看一下原始的規(guī)劃，如果存在違法違規(guī)的問(wèn)題，最好別買(mǎi)。”

　　“取消公攤”對(duì)房屋總價(jià)影響不大

　　為什么這么多地方都在迫切地打造得房率較高的樓盤(pán)或者取消公攤？

　　一方面，這在政策層面回應(yīng)了許多人對(duì)于公攤面積的不滿。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，采用套內(nèi)面積計(jì)算的方式，能讓房?jī)r(jià)更為直觀地展現(xiàn)給購(gòu)房者，減少信息不對(duì)稱(chēng)，增強(qiáng)市場(chǎng)透明度，打消購(gòu)房者對(duì)于公攤的疑慮，幫助購(gòu)房者更好的進(jìn)行購(gòu)房決策，保障其權(quán)益，同時(shí)也有利于減少日后的公攤糾紛。

　　2024年12月7日，廣州越秀云悅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了首次開(kāi)盤(pán)即“日光”。接受《時(shí)代周報(bào)》采訪時(shí)，越秀地產(chǎn)表示，該項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)“日光”，除了地段、配套和交通等原因，還有多重支持性樓市政策的加持，其中就包括了上述廣州推出的容積率新規(guī)。容積率指一個(gè)地塊上的總建筑面積占土地面積的比例。此新規(guī)放寬了部分計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)，更多套內(nèi)使用面積可以不計(jì)入容積率指標(biāo)，理論上為提高房屋的實(shí)際得房率創(chuàng)造了條件。

　　取消公攤后，公攤不計(jì)入銷(xiāo)售面積，是否會(huì)對(duì)房產(chǎn)新項(xiàng)目的規(guī)劃有所影響？上海一位地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴我們，這是需要在銷(xiāo)售和成本之間找平衡的，少做公攤或許省了開(kāi)發(fā)商的成本，但多做公攤更有利于銷(xiāo)售，并不能簡(jiǎn)單的一概而論。

　　他也提到，樓市下行期，消費(fèi)者更加關(guān)注居住面積。即使沒(méi)有取消公攤的城市，消費(fèi)者對(duì)“套內(nèi)面積”的關(guān)注程度也遠(yuǎn)超以往。“很多項(xiàng)目已經(jīng)按照公攤面積的最低標(biāo)準(zhǔn)來(lái)設(shè)計(jì)公攤區(qū)域了。”

　　當(dāng)下，公眾對(duì)取消公攤的關(guān)心還集中在以下方面。

　　首先是房?jī)r(jià)問(wèn)題。多位業(yè)內(nèi)人士向《財(cái)經(jīng)》表示，改變計(jì)價(jià)方式對(duì)于房屋總價(jià)影響較小，住房單價(jià)會(huì)上漲。一名肇慶房產(chǎn)中介提到，若按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，自己手上的房源單價(jià)大約會(huì)上漲20%。在政府提出要按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)后，很多人向自己詢問(wèn)相關(guān)情況，得知房屋總價(jià)基本不變之后，也都沒(méi)有下一步動(dòng)作了。他也更傾向于按照建筑面積向客戶宣傳與銷(xiāo)售。

　　在交易的實(shí)操層面，“取消公攤”帶來(lái)的最大變化恐怕只是買(mǎi)賣(mài)合同上的表述變化。上述肇慶中介解釋?zhuān)酝馁I(mǎi)賣(mài)合同上只體現(xiàn)按照建筑面積計(jì)算的單價(jià)，現(xiàn)在還要加上按照套內(nèi)面積計(jì)算的單價(jià)?！罢嬲卮蟾淖兊木瓦@一點(diǎn)，其他的基本上沒(méi)變。”

　　一名重慶房產(chǎn)中介補(bǔ)充，雖然重慶很早就實(shí)行了按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，但當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售和中介一般也都是按照建筑面積去宣傳。交易二手房時(shí)，合同上也只顯示按建筑面積計(jì)算的單價(jià)，銷(xiāo)售新房時(shí)則會(huì)體現(xiàn)兩種計(jì)價(jià)方式下的單價(jià)。

　　不過(guò)，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的城市而言，取消公攤后，由于房屋計(jì)入交易的總面積減少，單價(jià)有望保持不變甚至上漲。這或能一定程度緩解房?jī)r(jià)下跌對(duì)于購(gòu)房者預(yù)期的影響。

　　其次是物業(yè)、暖氣等配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)改變。一位物業(yè)行業(yè)資深人士告訴《財(cái)經(jīng)》，小區(qū)的整體物業(yè)費(fèi)會(huì)受一些影響，不會(huì)太大，但具體還要看各地政策。“很多時(shí)候不是物業(yè)公司拍腦門(mén)定價(jià)就能解決的?！?/p>

　　目前已落地采用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的城市，如肇慶，物業(yè)費(fèi)仍按原標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，即按照建筑面積收取。最早實(shí)現(xiàn)按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售的重慶也規(guī)定：除停車(chē)費(fèi)外，其他物業(yè)服務(wù)費(fèi)均以建筑面積為計(jì)價(jià)單位。

　　還有人擔(dān)心取消公攤是否會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生影響。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受央視采訪時(shí)表示，“同樣區(qū)域的話，如果是二手房，你的得房率只有70%，而新進(jìn)入市場(chǎng)的這些房源，得房率可能能到90%，差20%的話，單價(jià)有可能銷(xiāo)售差距不大。過(guò)去的二手房和開(kāi)發(fā)商手中庫(kù)存的在售的一些房源有可能就要降價(jià)了?！?/p>