隨著特朗普2.0進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，這一歷史遺留爭(zhēng)議再次被市場(chǎng)關(guān)注。

　　當(dāng)前投資者正在加大賭注，特朗普2.0將解決2008年金融危機(jī)后華爾街最古老的爭(zhēng)議之一，也是其第一任期內(nèi)的遺留問(wèn)題——兩房私有化的問(wèn)題，即放松聯(lián)邦政府對(duì)聯(lián)邦住房貸款抵押貸款公司（房地美，F(xiàn)MCC）和聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)（房利美，F(xiàn)NMA）的控制。

　　數(shù)據(jù)顯示，特朗普勝選后的一個(gè)月內(nèi)，房地美和房利美的股價(jià)分別上漲了116%和143%。兩房主要業(yè)務(wù)均是通過(guò)從貸款機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)抵押貸款并將其重新包裝為證券類(lèi)產(chǎn)品，在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮著核心作用。在2008年金融危機(jī)期間，隨著抵押貸款違約率飆升，聯(lián)邦政府將兩房收歸國(guó)有。

　　特朗普第一任期內(nèi)曾試圖私有化兩房。如今，隨著他即將重新入主白宮，包括約翰·保爾森和比爾·阿克曼在內(nèi)的一些華爾街最著名的投資者開(kāi)始重新押注通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房利美和房地美的普通股和優(yōu)先股，兩房最終將回歸私人控制。

　　歷史遺留問(wèn)題

　　房利美和房地美分別于1938年和1970年由美國(guó)國(guó)會(huì)創(chuàng)立，旨在擴(kuò)大美國(guó)住房市場(chǎng)，幫助提高美國(guó)人的住房擁有率。兩房的業(yè)務(wù)模式是：先購(gòu)買(mǎi)銀行等原始貸款機(jī)構(gòu)的抵押貸款，承諾在借款人違約之時(shí)向銀行支付本金和利息，通過(guò)這種方式為原始貸款機(jī)構(gòu)提供抵押貸款資金流，從而鼓勵(lì)銀行的抵押貸款業(yè)務(wù)；再把購(gòu)進(jìn)的抵押貸款打包成抵押貸款證券（Mortgage Backed Securities），在二級(jí)市場(chǎng)上向國(guó)內(nèi)外投資者出售，以較低利率籌集資金，從而賺取利差。

　　2007年末~2008年期間，兩房遭到美國(guó)次貸危機(jī)重創(chuàng)，瀕臨破產(chǎn)，而兩房擁有或擔(dān)保了12萬(wàn)億美元總價(jià)值的美國(guó)抵押市場(chǎng)的一半，大而不能倒。于是，美國(guó)政府在2008年9月6日決定接管兩房。美國(guó)財(cái)政部也通過(guò)購(gòu)買(mǎi)兩房?jī)?yōu)先股的形式向其注資，總共投入救助資金1875億美元。

　　注資后，美國(guó)政府得到了一種新形式的高級(jí)優(yōu)先股，年分紅為10%；同時(shí)，財(cái)政部獲得購(gòu)買(mǎi)兩家公司80%普通股的權(quán)證。2012年，由于兩房經(jīng)營(yíng)狀況改善，美國(guó)政府變更其股息分紅條款，要求兩家公司的絕大部分利潤(rùn)必須以股息的形式交給財(cái)政部。2017年，美國(guó)財(cái)政部同意“兩房”保有30億美元資金，但余下所有利潤(rùn)上交。這相當(dāng)于兩房在歸還了政府救助資金后，美國(guó)政府還凈賺1000多億美元，這導(dǎo)致兩房不滿，加之阿克曼等華爾街人士也悄悄購(gòu)入了兩房許多股權(quán)，于是，重新私有化兩房成為了2008年金融危機(jī)遺留的歷史爭(zhēng)議。

　　在特朗普第一任期內(nèi)，就曾試圖推動(dòng)兩房重新私有化。早在2019年9月5日，美國(guó)財(cái)政部就公布了兩房私有化的方案，但并未得到國(guó)會(huì)批準(zhǔn)。而就在特朗普第一任期內(nèi)的最后幾個(gè)月，他突然要求時(shí)任美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)姆努欽和時(shí)任聯(lián)邦住房金融局（FHFA）局長(zhǎng)卡拉布里（Mark Calabria）加速推動(dòng)兩房私有化。FHFA為兩房的上級(jí)監(jiān)管部門(mén)。

　　一直以來(lái)，姆努欽對(duì)這一做法態(tài)度猶豫。因?yàn)橐环矫?，這意味著美財(cái)政部將損失一筆大收入。美國(guó)財(cái)政部持有兩房合計(jì)超過(guò)2200萬(wàn)股的高級(jí)優(yōu)先股。公共資料顯示，這些股份每年帶來(lái)的股息、分紅和利潤(rùn)轉(zhuǎn)移等收入高達(dá)數(shù)百億美元。而特朗普最后一年任期時(shí)，美國(guó)財(cái)政赤字已超過(guò)3萬(wàn)億美元，國(guó)債規(guī)模高達(dá)27億美元。另一方面，兩房私有化也會(huì)影響美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。一旦兩房私有化后，他們就失去了聯(lián)邦政府背書(shū)，兩房發(fā)行的貸款支持證券就不再是和美國(guó)國(guó)債一個(gè)安全級(jí)別的低風(fēng)險(xiǎn)投資品了，這會(huì)導(dǎo)致兩房失去調(diào)控房地產(chǎn)金融的作用，進(jìn)而會(huì)引起整個(gè)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)的震蕩。但在彼時(shí)特朗普任期即將到期時(shí)，姆努欽也改變了態(tài)度。

　　最后，在2020年5月，F(xiàn)HFA宣布私有化方案，允許兩房保留全部利潤(rùn)而不用上交財(cái)政部，但同時(shí)規(guī)定“負(fù)責(zé)任地結(jié)束政府托管”，而允許兩房私有化的前提是，兩房必須至少保留約2400億美元資本金，以抵御另一場(chǎng)金融危機(jī)，防止房貸及MBS市場(chǎng)出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題。當(dāng)時(shí)，兩房持有資本金約為235億，意味著他們還需要額外籌集1800億美元，才能滿足重新私有化的資本金要求。

　　此后，事情遲遲沒(méi)有進(jìn)展，直到11月中旬，特朗普明確大選落敗后最后一搏，推動(dòng)卡拉布里與姆努欽實(shí)現(xiàn)兩房脫離聯(lián)邦政府的托管。然而，姆努欽在12月中旬表態(tài)稱，不會(huì)在拉卡布里擬定的兩房托管終止同意令上簽字，因?yàn)闊o(wú)論通過(guò)IPO募資還是留存全部利潤(rùn)的方式，短期都難以實(shí)現(xiàn)兩房的資本金充足要求。

　　拜登上臺(tái)后，該計(jì)劃被擱置?！叭绻皇且咔椋覀兙蜁?huì)讓兩房擺脫托管，重新站起來(lái)?！笨ɡ祭锓Q。

　　第二任期大概率推動(dòng)

　　如今，隨著特朗普2.0進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，這一歷史遺留爭(zhēng)議再次被市場(chǎng)關(guān)注。

　　今年9月有知情人士稱，不少特朗普第一任期時(shí)的官員，也是特朗普親信，希望在特朗普第二任期內(nèi)，再度推進(jìn)私有化兩房的計(jì)劃，即美國(guó)聯(lián)邦政府能出售大部分股份給包括主權(quán)財(cái)富基金在內(nèi)的投資者。但特朗普本人在本次競(jìng)選期間對(duì)此保持沉默。知情人士稱，上述特朗普親信包括美國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)委員會(huì)前主任庫(kù)德洛（Larry Kudlow）和白宮總統(tǒng)人事辦公室前主任約翰·麥肯蒂（John McEntee）。相關(guān)協(xié)商自今年春天就已開(kāi)始，其中包括向投資經(jīng)理尋求有關(guān)如何完成交易的建議。華爾街預(yù)估，美國(guó)政府持有的兩房股份價(jià)值可能高達(dá)數(shù)千億美元，政府若一次性出售超過(guò)1000億美元的證券，將成為歷史上最大規(guī)模的股票和債券發(fā)行，需要包括主權(quán)財(cái)富基金在內(nèi)的超大規(guī)模投資者接盤(pán)。

　　卡拉布里稱：“在我看來(lái)，到2027年，推進(jìn)私有化兩房幾乎100%是可行的。雖然在2025年獲得進(jìn)展的可能性為零，但在特朗普第二任期內(nèi)，獲得進(jìn)展的可能性為70%?！?/p>

　　房地美前高管戈?duì)柖。‥dward Golding）表示，將房利美和房地美私有化的“好處”將是“恢復(fù)這些機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)精神”。他曾在奧巴馬政府期間擔(dān)任FHFA局長(zhǎng)。但同時(shí)，他也警示稱：“私有化兩房也可能會(huì)對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生意想不到的影響。將雙頭壟斷的權(quán)力交給私營(yíng)部門(mén)，我們必須小心?！?/p>

　　戈?duì)柖〉膿?dān)憂可謂反對(duì)重新私有化兩房人士的共識(shí)。在反對(duì)人士看來(lái)，在美國(guó)現(xiàn)有的11萬(wàn)億美元的住房貸款市場(chǎng)中，約有一半獲得兩房的擔(dān)保。如前所述，房利美和房地美不提供住房貸款，而是購(gòu)買(mǎi)各種貸款機(jī)構(gòu)的抵押貸款并將其打包成證券，出售給全球的投資者。因?yàn)橛忻绹?guó)政府信用的背書(shū)，兩房的MBS評(píng)級(jí)幾乎相當(dāng)于美國(guó)國(guó)債，因此能夠輕松獲得全球保險(xiǎn)資管、養(yǎng)老金、主權(quán)財(cái)富基金的投資。而美國(guó)居民房貸規(guī)模增長(zhǎng)的主要來(lái)源不是居民或企業(yè)在銀行的儲(chǔ)蓄，而是MBS的債券募資。同時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)也能從兩房處獲得穩(wěn)定的資金流，進(jìn)而壓低了發(fā)放給貸款者的房貸利率?？梢哉f(shuō)，兩房支撐了在美國(guó)廣受歡迎的30年期固定利率抵押貸款。而如果私有化兩房，可能會(huì)影響美國(guó)住房市場(chǎng)的信貸獲取。

　　戈?duì)柖》Q，兩房結(jié)束托管后或面臨資本充足率嚴(yán)重不足的問(wèn)題，并可能引發(fā)MBS債券拋售，MBS到期債券收益率飆升，促使美國(guó)固定房貸利率隨之抬升，沖擊美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。劇烈的債券收益率波動(dòng)還可能波及美股市場(chǎng)，引發(fā)投資者恐慌性拋售，打擊超高估值的美股。